Vendedor e comprador podem estar sujeitos a medidas judiciais
O parcelamento irregular de solo (loteamento e desmembramento) – tanto na área urbana quanto na área rural – pode gerar várias implicações legais, sujeitando o vendedor e o comprador a medidas judiciais. A situação das áreas rurais fracionadas de forma irregular é ainda mais grave.
O promotor de Justiça e coordenador do Gaema, Giovani Ferri, explica que o primeiro problema é o embargo de obras, pois os municípios não podem emitir alvará de construção para esses casos, de forma que a construção torna-se irregular e pode inclusive ser impedida de ocupação pelos moradores, transformando-se num problema de ordem social e urbanístico.
De acordo com Ferri, outra grave consequência é a possível indisponibilidade de toda a área no Cartório de Registro de Imóveis e não apenas dos lotes fracionados se for proposta Ação Civil Pública pelo Ministério Público. “Nesse sentido, para evitar novos fracionamentos e comercialização irregular das áreas, todo o imóvel fracionando irregularmente passa a ser indisponibilizado, ou seja, não pode ser vendido, desmembrado, financiado, dado em garantia bancária”.
O promotor de Justiça explica que nessa situação, caso o morador queira obter um financiamento habitacional para construir uma moradia, estará impedido. “O fracionamento irregular de áreas rurais inclusive impede os Tabelionatos de lavrar escritura pública da compra e venda, sob pena de responsabilidade no Notário”.
GARANTIA MÍNIMA – Ferri salienta que nesses casos, a negociação ocorre por meio dos singelos ‘contratos de gaveta’, que trazem garantias mínimas aos compradores e não permitem a regularização da compra e venda e muito menos o desmembramento individual das matrículas e seu registro no Ofício Imobiliário.
Além disto, outra grave consequência – citada pelo coordenador do Gaema – é o risco da futura decretação de nulidade judicial dos chamados ‘contratos de gaveta’, pois eles têm como objeto áreas irregulares, podendo trazer sérios prejuízos econômicos aos compradores de tais áreas. “As áreas inclusive podem vir a ser penhoradas em eventuais processos judiciais que o proprietário originário venha a responder, pois a totalidade do imóvel continuará em nome do vendedor por conta da ausência de desmembramento”.
MEDIDAS – Tanto o Gaema quanto as Promotorias de Urbanismo adotam medidas para impedir a expansão urbana irregular, o surgimento de loteamentos irregulares e a comercialização de frações na área rural, buscando indisponibilizar tais áreas e punir os responsáveis pela negociação delas. “Além de responsabilização civil, que pode envolver desde a decretação de nulidade dos contratos, indisponibilidade total das áreas e devolução integral dos valores pagos pelos adquirentes dos lotes irregulares, o vendedor das áreas também pode ser processado criminalmente, ficando sujeito a uma pena de um a cinco anos de prisão, além de multa de até 100 salários mínimos por cada lote comercializado, conforme prevê a Lei Federal 6.766/79”.
Além disto, a Lei não pune apenas o proprietário da área irregularmente vendida, pois também prevê a punição criminal de todos os que estejam envolvidos na comercialização irregular, podendo abranger corretores de imóveis, imobiliárias, diretores de sociedade empresarial, etc.
Da Redação
TOLEDO
