Daniela Cristina de Andrade
O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é um dos tributos mais relevantes durante a compra e venda de imóveis, e impacta significativamente grandes setores empresarias como incorporação imobiliária e a construção civil. Resumidamente, esse imposto é de competência municipal e incide sobre as transferências de imóveis entre vivos, sempre que há pagamento de valores.
Referente a esse tema, em 2021, o STF acolheu a tese dos contribuintes de que seriam inconstitucionais as legislações municipais que exigiam o pagamento do Imposto, quando lavrada a simples escritura de compra e venda, que nos termos da lei civil não tem condão de transferir a propriedade, de forma que, foi fixada a seguinte tese: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”
Ou seja, ao delimitar do fato gerador do Imposto, o Supremo entendeu que a Constituição, em interpretação ao art. 156, II, autorizou aos municípios a instituição do ITBI sobre a transmissão de bens imóveis, somente após o devido registro em Cartório, com a respectiva averbação na matrícula do imóvel – uma vez que é o registro que define a passagem da propriedade, e não a promessa de compra e venda.
Ocorre, porém, que em setembro de 2022, os ministros do egrégio Superior Tribunal de Justiça, o STJ, definiram um novo rumo sobre o assunto, referenciado no Tema n. 1.124, que discute sobre a possibilidade de incidência de ITBI sobre os contratos de cessão de direito de aquisição.
O que seria essa cessão de direitos? Em síntese, tal cessão seria ato que o promitente comprador que vende o imóvel a terceiro antes de efetuar o registro em seu nome, disponibilizando os seus direitos de aquisição. A hipótese defendida pelos municípios é da possibilidade de incidência de ITBI na cessão de tais direitos, ou seja, sobre os contratos de compra e venda de imóvel, em que os compradores ainda não detêm o registro do bem, seriam considerados contribuintes do tributo.
O julgamento desse tema é de extrema importância e pode impactar significativamente o setor imobiliário, pois caso o STF entenda que a cessão dos direitos de aquisição também é fato gerador de ITBI, haveria uma ampliação significativa da base de incidência do tributo municipal, visto que incidiria sobre toda cadeia contratual não registrada.
Há expectativa de que tal entendimento não vigore, tendo em vista que a cessão de direitos não transfere a propriedade, conforme preveem os 1.227 e 1245 do CC e 113, §1º do CTN, além de destoar do entendimento já pacificado anteriormente.
Assim, espera-se que seja reafirmado pelo STF agora em 2023, que a incidência do ITBI somente no momento da transferência, ou seja, durante o registro do imóvel, mesmo nos casos de cessão de direitos de aquisição, sendo, contudo, necessário que os contribuintes que negociem imóveis tenham a devida atenção sobre os entendimentos vigentes, assim evitando problemas com o Fisco Municipal.
Daniela Cristina de Andrade, Advogada OAB/PR 107.474, Tributarista e Sócia da empresa Tax Less Consultaria Fiscal
